Основные этапы строительства коммерческой недвижимости в Украине

Инвестиции в коммерческую недвижимость – это всегда серьезный шаг, требующий тщательного планирования и понимания всех нюансов. Но как говорится, кто не рискует, тот не пьет шампанское! Главное – подойти к вопросу с умом и вооружиться знаниями. Ведь успешная реализация проекта в сфере коммерческой недвижимости может принести стабильный доход и стать надежным активом на долгие годы.

Коммерческая недвижимость – это, простыми словами, здания и помещения, используемые для получения прибыли. Это могут быть офисные центры, торговые комплексы, склады, производственные цеха, гостиницы и многое другое. В отличие от жилой недвижимости, где главное – комфорт и уют для проживания, в коммерческой на первый план выходят функциональность, местоположение и потенциальная прибыльность.

Одним из ключевых аспектов успешного проекта является строительство коммерческой недвижимости, которое требует четкого планирования и понимания всех этапов создания объекта – залог успеха любого проекта. Без этого, как без руля и ветрил, можно легко заблудиться в дебрях разрешений, согласований и строительных работ. Поэтому давайте разберемся, из чего состоит этот непростой, но увлекательный процесс.

Этап 1: Предпроектная подготовка и планирование

Как известно, семь раз отмерь, один раз отрежь. Этот принцип как нельзя лучше подходит к предпроектной подготовке. На этом этапе закладывается фундамент будущего проекта.

• Определение целей и задач проекта. Прежде всего, нужно четко понимать, какой объект вы хотите построить и для чего. Например, если это торговый центр, то важно определить целевую аудиторию, ассортимент товаров и услуг, которые будут представлены, а также оценить потенциальную прибыль. Допустим, вы планируете построить небольшой торговый центр в спальном районе Киева. Ваша целевая аудитория – молодые семьи с детьми и пенсионеры. Соответственно, в торговом центре должны быть представлены продуктовые магазины, аптека, детские товары и, возможно, небольшое кафе.
• Анализ рынка и конкурентной среды. Важно понимать, кто ваши конкуренты и какие у них сильные и слабые стороны. Например, если в выбранном районе уже есть крупный супермаркет, то, возможно, стоит сосредоточиться на других видах товаров и услуг, которые не представлены в полной мере.
• Выбор подходящего земельного участка. Местоположение – это, пожалуй, один из самых важных факторов успеха в сфере коммерческой недвижимости. Участок должен быть расположен в месте с хорошей транспортной доступностью, высокой проходимостью и соответствовать требованиям градостроительных норм. Не стоит забывать о юридических аспектах – необходимо проверить участок на наличие обременений и ограничений. Например, участок возле станции метро “Лесная” в Киеве, безусловно, будет более привлекательным для строительства торгового центра, чем участок на окраине города.
• Получение технических условий (ТУ) на подключение к инженерным сетям. Без электричества, воды, канализации и газа ни один объект не сможет функционировать. Поэтому необходимо заранее получить ТУ от соответствующих служб и заложить расходы на подключение в бюджет проекта. Например, для подключения к электросетям торгового центра площадью 5000 кв.м. может потребоваться трансформаторная подстанция и прокладка кабеля.
• Разработка концепции объекта и предварительного технико-экономического обоснования (ТЭО). На этом этапе разрабатывается общая концепция объекта, определяется его архитектурный облик, функциональное назначение помещений, а также проводится предварительная оценка стоимости строительства и потенциальной прибыли. Например, концепция офисного центра класса “А” предполагает наличие современных инженерных систем, высококачественной отделки, парковки и развитой инфраструктуры.

Этап 2: Проектирование

После того, как концепция объекта определена, наступает время для разработки проектной документации. Это сложный и ответственный этап, требующий привлечения квалифицированных специалистов.

• Выбор проектной организации и заключение договора. Важно выбрать надежную проектную организацию с опытом работы в сфере коммерческой недвижимости. При заключении договора необходимо четко прописать все условия, сроки выполнения работ и ответственность сторон.
• Разработка эскизного проекта и его согласование с заказчиком. Эскизный проект – это предварительный вариант проектной документации, который позволяет оценить внешний вид объекта, его планировку и соответствие требованиям заказчика.
• Разработка рабочей документации. На этом этапе разрабатывается полный комплект проектной документации, включающий архитектурные, конструктивные, инженерные разделы, а также смету на строительство.
• Прохождение экспертизы проектной документации. В соответствии с законодательством Украины, проектная документация на строительство объектов коммерческой недвижимости подлежит обязательной экспертизе. Экспертиза проводится специализированными организациями и направлена на проверку соответствия проектной документации требованиям строительных норм и правил.
• Получение разрешения на строительство. После прохождения экспертизы и устранения всех замечаний можно получить разрешение на строительство в соответствующих органах местного самоуправления.

Этап 3: Подготовка строительной площадки

Получив разрешение на строительство, можно приступать к подготовке строительной площадки. Этот этап включает в себя ряд важных мероприятий.

• Ограждение территории и организация подъездных путей. Необходимо оградить территорию строительства и обеспечить удобный подъезд строительной техники и материалов.
• Обустройство временных сооружений. На строительной площадке необходимо обустроить временные сооружения для рабочих (бытовки), склады для хранения материалов и офис для представителей заказчика и подрядчика.
• Вынос инженерных коммуникаций из зоны строительства. Если на участке строительства проходят инженерные сети (водопровод, канализация, кабели электроснабжения), их необходимо вынести за пределы зоны строительства.
• Геодезические работы. Геодезические работы включают в себя разбивку осей здания и нивелировку участка. Это необходимо для точного определения положения здания на местности и обеспечения правильной геометрии конструкции.

Этап 4: Строительно-монтажные работы

Строительно-монтажные работы – это самый трудоемкий и продолжительный этап создания объекта. Он включает в себя выполнение всех основных строительных работ.

• Земляные работы. Земляные работы включают в себя разработку котлована под фундамент здания и устройство траншей для прокладки инженерных коммуникаций.
• Устройство фундаментов. Фундамент – это основа здания, поэтому к его устройству необходимо подходить с особой тщательностью. Тип фундамента зависит от геологических условий участка и конструкции здания. Это могут быть ленточные, свайные или плитные фундаменты.
• Возведение несущих конструкций. Несущие конструкции – это каркас здания, который воспринимает все нагрузки и обеспечивает его устойчивость. Каркас здания может быть выполнен из железобетона, металла или кирпича.
• Монтаж инженерных сетей. Параллельно с возведением несущих конструкций необходимо выполнять монтаж инженерных сетей: водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и электроснабжения.
• Устройство кровли и фасадов. Кровля защищает здание от атмосферных осадков, а фасады определяют его внешний вид.
• Установка окон и дверей. Установка окон и дверей – важный этап, который влияет на теплоизоляцию и звукоизоляцию здания.

Этап 5: Отделочные работы и благоустройство

После завершения строительно-монтажных работ наступает время для отделочных работ и благоустройства территории.

• Внутренняя отделка помещений. Внутренняя отделка помещений включает в себя штукатурку, шпаклевку, покраску стен, укладку плитки и напольных покрытий.
• Установка сантехнического оборудования и электроприборов. На этом этапе устанавливается сантехническое оборудование (унитазы, раковины, душевые кабины) и электроприборы (розетки, выключатели, светильники).
• Благоустройство территории. Благоустройство территории включает в себя озеленение, асфальтирование, устройство парковок и тротуаров.
• Монтаж систем безопасности. Для обеспечения безопасности объекта необходимо установить системы пожарной сигнализации и видеонаблюдения.

Этап 6: Ввод объекта в эксплуатацию

Завершающий этап создания объекта – ввод его в эксплуатацию. Это сложный и бюрократический процесс, требующий получения множества разрешений и согласований.

• Получение необходимых разрешений и согласований. Необходимо получить все необходимые разрешения и согласования от контролирующих органов (пожарной службы, санитарно-эпидемиологической службы и т.д.).
• Проведение приемочной комиссии. После завершения всех работ проводится приемочная комиссия, которая проверяет соответствие объекта проектной документации и требованиям строительных норм и правил.
• Оформление документов на право собственности. После успешного прохождения приемочной комиссии можно оформить документы на право собственности на объект.
• Подключение к инженерным сетям и заключение договоров с поставщиками услуг. После оформления документов на право собственности необходимо подключить объект к инженерным сетям и заключить договоры с поставщиками услуг (электроэнергии, воды, газа и т.д.).

Факторы, влияющие на сроки и стоимость строительства

Сроки и стоимость строительства объектов коммерческой недвижимости зависят от множества факторов.

• Тип и сложность объекта. Чем сложнее проект, тем больше времени и денег потребуется на его реализацию. Например, строительство небоскреба обойдется гораздо дороже и займет больше времени, чем строительство небольшого торгового центра.
• Используемые материалы и технологии. Использование современных материалов и технологий может ускорить процесс строительства и повысить качество объекта, но также может увеличить его стоимость.
• Квалификация подрядчиков. Квалификация подрядчиков напрямую влияет на качество и сроки выполнения работ. Не стоит экономить на выборе подрядчика, так как это может привести к серьезным проблемам в будущем.
• Экономическая ситуация в Украине. Экономическая ситуация в стране влияет на стоимость строительных материалов и работ, а также на доступность финансирования.
• Погодные условия. Погодные условия могут существенно повлиять на сроки строительства. Например, сильные дожди или морозы могут привести к задержкам в выполнении работ.

Особенности регулирования строительной деятельности в Украине

Строительная деятельность в Украине регулируется множеством нормативных документов и законов.

• Основные нормативные документы и законы. Основными нормативными документами и законами, регулирующими строительную деятельность в Украине, являются Закон Украины “О регулировании градостроительной деятельности”, Государственные строительные нормы (ДБН) и другие нормативные акты.
• Роль государственных органов контроля и надзора. Государственные органы контроля и надзора (Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины – ГАСИ) осуществляют контроль за соблюдением строительных норм и правил, а также за законностью строительства.
• Важность соблюдения строительных норм и правил. Соблюдение строительных норм и правил – это обязательное условие для безопасной эксплуатации объекта и получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Заключение

Строительство объектов коммерческой недвижимости – это сложный и многоэтапный процесс, требующий профессионального подхода к каждому этапу. От правильного планирования и выбора земельного участка до получения разрешений и ввода объекта в эксплуатацию – каждый шаг имеет важное значение для успеха всего проекта.

Поэтому, если вы планируете инвестировать в коммерческую недвижимость в Украине, не стоит экономить на услугах профессионалов. Обратитесь к опытным архитекторам, проектировщикам, строителям и юристам, которые помогут вам реализовать ваш проект в срок и в рамках бюджета, так как, например, строительная компания «Dniprobud» славится высоким качеством своих услуг и профессиональным подходом.

И помните, как говорил Генри Форд: “Собираться вместе – это начало, держаться вместе – это прогресс, работать вместе – это успех!”. Удачи вам в ваших начинаниях!